Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch ab 01.01.2018

Im Bundesgesetzblatt vom 04.05.2017 wurde das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung …“ veröffentlicht. Das Gesetz tritt am 01.01.2018 in Kraft und hat erhebliche Auswirkungen auf das Vertragsrecht im Bauwesen - auf Architekten- und Ingenieurverträge ebenso wie auf Bauverträge und Bauträgerverträge - soweit diese nach dem Inkrafttreten abgeschlossen werden. Bei einer stufenweisen Beauftragung kann das neue Recht auch für die nach dem 31.12.2017 abgerufenen Stufen gelten.

Wichtige Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind insbesondere der neue Aufbau und die neuen Inhalte des Buches 2 Abschnitt 8 Titel 9:

 Aufbau Titel 9 - Werkvertrag und ähnliche Verträge

• Untertitel 1: Werkvertragsrecht §§ 631 - 650o
  
  • Kapitel 1: Allgemeine Vorschriften
  • Kapitel 2: Bauvertrag
  • Kapitel 3: Verbraucherbauvertrag
  • Kapitel 4: Unabdingbarkeit
• Untertitel 2: Architektenvertrag und Ingenieurvertrag §§ 650p - 650t
• Untertitel 3: Bauträgervertrag §§ 650u, 650 v
• (Untertitel 4: Reisevertrag)

Wichtige Inhalte (Auszug):

Bauvertrag (§§ 650a – 650h BGB): Der Abschnitt enthält allgemeine vertragliche Regelungen über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau von Bauwerken, Außenanlagen oder eines Teils davon. Es gibt ein Anordnungsrecht des Auftraggebers (Bestellers) und Regelungen zur Preisanpassung bei Mehr- oder Minderleistungen.

Verbraucherbauvertrag (§§ 650i – 650n BGB): Die ergänzenden Vorschriften für Bauverträge mit Verbrauchern beziehen sich insbesondere auf die Notwendigkeit weiterer Vertragsinhalte, z.B. einer Baubeschreibung und verbindlicher Angaben zur Bauzeit, und auf ein Widerrufsrecht (sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde). Zudem gibt es Festlegungen zu Abschlagszahlungen und Sicherheitsleistungen sowie zur Erstellung und Herausgabe von Planungsunterlagen und Nachweisen.

Unabdingbarkeit – Abweichende Vereinbarungen (§ 650o BGB): Festlegung, dass von bestimmten Vorschriften des BGB nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden kann.

Architekten- und Ingenieurvertrag (§§ 650p – 650t BGB): Zu den vertragstypischen Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen zählt die Erstellung einer sogenannten Planungsgrundlage (s.u.), wenn die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele bei Vertragsabschluss noch nicht vereinbart sind. Weiter gibt es Regelungen zu den anwendbaren Vorschriften aus anderen Teilen des BGB, zu einem Sonderkündigungsrecht des Auftraggebers nach Vorlage der Planungsgrundlage, zu einer Teilabnahme der Architekten-/ Ingenieurleistungen (s.u.) und zu einer gesamtschuldnerischen Haftung mit dem bauausführenden Unternehmer (s.u.).

Planungsgrundlage (§ 650p Abs. 2 BGB): Die Planungsgrundlage dient der Ermittlung der wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele. Sie ist dem Auftraggeber zusammen mit einer Kosteneinschätzung zur Zustimmung vorzulegen. Mit der Vorlage beginnt das auf zwei Wochen befristete Sonderkündigungsrecht des Auftraggebers. Die Planungsgrundlage ist nur dann nicht erforderlich, wenn die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele bereits bei Vertragsabschluss vereinbart werden.

Teilabnahme der Architekten-/ Ingenieurleistungen (§ 650s BGB): Der Architekt/ Ingenieur kann ab der Abnahme der letzten Leistung bauausführender Unternehmer eine Teilabnahme seiner bis dahin erbrachten Leistungen verlangen. Damit beginnt sein Gewährleistungszeitraum für diese Leistungen (z.B. der bis dahin erbrachten Leistungsphasen nach HOAI) bereits zu diesem Zeitpunkt und nicht erst nach vollständigem Abschluss seiner Leistungen, z.B. nach Abschluss der Leistungsphase 9 nach HOAI.

Gesamtschuldnerische Haftung mit dem bauausführenden Unternehmer (§ 650t BGB): Beruht ein Baumangel sowohl auf einer fehlerhaften Ausführung als auch auf einer mangelhaften Objektüberwachung (nicht Planungsmangel), muss der Auftraggeber den Bauunternehmer zunächst erfolglos zur Mängelbeseitigung aufgefordert haben, bevor er den Objektüberwacher in Regress nehmen kann.

Bauträgervertrag (§§ 650u und 650v BGB): Enthalten sind Regelungen zu den anwendbaren Vorschriften aus anderen Teilen des BGB und zur Zulässigkeit von Abschlagszahlungen.

Neben den v. g. beschriebenen Änderungen hat das Änderungsgesetz vom 04.05.2017 weitere Auswirkungen auf bestehende Gesetze:

Weitere inhaltliche Änderungen im BGB:

• § 218 (Unwirksamkeit des Rücktritts)
• § 309 (Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit)
• § 312 (Anwendungsbereich)
• § 356e (Widerrufsrecht bei Verbraucherbauverträgen)
• § 357d (Rechtsfolgen des Widerrufs bei Verbraucherbauverträgen)
• § 439 (Nacherfüllung)
• § 440 (Besondere Bestimmungen für Rücktritt und Schadenersatz)
• § 445a (Rückgriff des Verkäufers)
• § 445b (Verjährung von Rückgriffsansprüchen)
• § 474 (Begriff des Verbrauchsgüterkaufs; anwendbare Vorschriften)
• § 475 (Anwendbare Vorschriften)
• § 476 (abweichende Vereinbarungen)
• § 478 (Sonderbestimmungen für den Rückgriff des Unternehmers)
• § 479 (Sonderbestimmungen für Garantien entspricht § 477 der alten Fassung)

Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch:

• Art. 229 (Weitere Übergangsvorschriften)
• Art. 244 (Abschlagszahlungen beim Hausbau)
• Art. 249 (Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen)
• Anlage 10: Muster für die Widerrufsbelehrung bei Verbraucherbauverträgen

Änderung des Gerichtsverfassungsgesetzes: Änderung der §§ 71 und 72, Einfügung der §§ 72a und 119a