Lichte Höhe Aufenthaltsräume Art. 45 / Ausbau Kellergeschoss

Hallo Zusammen,

 

eine vermeintlich einfache Frage und doch wieder irgendwie kompliziert:

 

Ein Bauherr möchte seinen Keller zu einer Einliegerwohnung ausbauen und dann vermieten.

 

Die Raumhöhen sind nach Bodeneinbau unter 2,40m. Meine erste Annahme war, dass Räume unter 2,40 m laut Art. 45 BayBO nicht als Aufenthaltsraum zählen, und ich den Kellerausbau somit nicht baurechtskonform gesehen habe.

 

Jetzt lese ich aber im zweiten Satz, dass das nicht für Aufenthaltsräume der Gebäudeklasse 1 und 2 gilt:

 

Zitat Art 45:

 

(1) 1Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben.2Das gilt nicht für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2. 

Ist das tatsächlich so? Und das nur bei GKL 1+2 wenn es Wohngebäude sind (d.h. Bei Büro oder gewerblicher Nutzung gilt der Satz wieder nicht?)

 

Das würde ja bedeuten, dass dann nur noch die Wohnflächenverordnung greift: Die lässt mich eine Fläche erst ab 2 m zu 100% anrechnen, oder? 

 

Gibt es noch andere Vorschriften die ich übersehen habe oder hattet ihr schonmal einen ähnlichen Fall?

 

Danke für eure Antworten,

 

LG Florian

 

Mo., 13.03.2017 - 12:22
Status: Veröffentlicht
Lichte Höhe Aufenthaltsräume Art. 45 / Ausbau Kellergeschoss

Danke für die Antwort und die weiteren Hinweise.

 

2. Rettungswege kann ich nachweisen...

Gebäudeklasse bleibt auch bestehen...

 

 

Die Wohnung ist nicht komplett unter der erde da sie in einer ehem. Garage eingebaut wird und die mit einer Rampe von etwa 11% Steigung ausreichend mit Tageslicht versorgt wird...

 

 

DANKE nochmal 

 

Gruß

F

 

Bild des Benutzers Anger Groh Architekten (Architekt/in)
Mo., 30.01.2017 - 14:44
Status: Veröffentlicht
Lichte Höhe Aufenthaltsräume Art. 45 / Ausbau Kellergeschoss

Hallo,

 

die Frage nach der grundsätzlichen bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit der Aufenthaltsräume scheint ja, zumindest in Hinblick auf die Unterschreitung der 2,40 m Raumhöhe, nach der Rücksprache mit der LBK geklärt zu sein.

 

Es gibt jedoch zahlreiche weitere Aspekte, die vor einer Nutzung der Kellerrräume als Einliegerwohnung geprüft werden sollten, z.B.

  • mögliche Änderung der Gebäudeklasse, z.B. von 1 auf 3, wenn es sich bei der Einliegerwohnung um die dritte Nutzungseinheit in dem Gebäude handeln sollte; dies hätte ggf. weitreichende Auswirkungen auf die Anforderungen nach BayBO; und in Ihrem Fall wäre dann die Unterschreitung der Mindestraumhöhe von 2,40 m unzulässig.
  • wie erfolgt der Nachweis des zweiten Rettungsweges, gibt es eine separate Außentreppe (zusätzlich zum ersten Rettungsweg über eine notwendige Treppe im Gebäude)?
  • Sofern der zweite RW über ein Fenster führt, müssen die Anforderungen nach Art. 35 Abs. 4 BayBO beachtet werden; die Führung des zweiten RW über einen Kellerlichtschacht ist dabei nicht ohne weiteres zulässig, ggf. nur über die Genehmigung einer Abweichung.
  • Ist Art. 45 Abs. 2 BayBO erfüllt, d.h. die Rohbaumaße der Fensteröffnungen aller (!) Aufenthaltsräume der Wohnung haben jeweils mindestens 1/8 der Netto-Grundfläche des jeweiligen Raumes?

Insgesamt erscheint die Einrichtung einer (vollständig unter der Erde liegenden?!) Einliegerwohnung mit sehr geringer Raumhöhe eher als Notlösung, denn als angemessener Wohnraum für eine dauerhafte Nutzung.

Fr., 27.01.2017 - 16:58
Status: Veröffentlicht
Lichte Höhe Aufenthaltsräume Art. 45 / Ausbau Kellergeschoss

Also nach Lektüre eines weiteren Kommentars von Schwarzer/König bin ich auf folgendes gestoßen:

 

"Die lichte Höhe eines Aufenthaltsraumes muss gemäß Absatz 2 Satz 1 mindestens 2,40 m betragen. Im Dacheschoss genügen - nicht nur bei nachträglichem Ausbau (...) - 2,20 m über mindestens die Hälfte der Nutzfläche. Bei der Berechnung dieser Fläche bleiben Raumteile mit einer Höhe von unter 1,50m außer Betracht. Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 (...) gelten diese Mindestmaße nicht (Satz 2). Bei diesen Gebäuden will das Gesetz die "Bildung von Standards dem Markt überlassen" (LT-Drs. 15/7161 S.55)"

 

Das bedeutet ich kann die geforderte Höhe unterschreiten solange ich GKl 1 und 2 nicht verlasse.

 

In einem Telefonat mit der LBK München zu dem Thema wurde mir das heute Nachmittag bestätigt - mit dem Hinweis, dass andere Anforderungen wie Arbeitstättenrichtlinie Wohnflächenverordnung o.Ä. zu berücksichtigen sind.

 

Nachdem in der WoFlV nur Angaben gemacht werden in welchem Höhenbereich Flächen zu 50% oder 100% anzurechnen sind bedeutet das doch, dass ich mich zwischen 2,40m und 2,0 m befinden darf, solange ich die Fläche 100% zur Wohfläche hinzurechnen möchte. Oder? 

 

Wie seht ihr das oder kennt ihr noch eine andere Richtlinie/Verordung die bei Wohnnutzung greifen könnte? 

 

Über Meinungen und weiterführende Diskussionen wäre ich dankbar. :-)

 

LG Florian

Do., 26.01.2017 - 16:37
Status: Veröffentlicht
Lichte Höhe Aufenthaltsräume Art. 45 / Ausbau Kellergeschoss

Das habe ich eben noch in den Vollzugshinweisen gefunden:

 

 

45 Aufenthaltsräume

45.1.2 In Dachgeschossen von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 ist ab einer Raumhöhe von 2 m über die Hälfte der Nutz- fläche (ohne Anrechnung der Raumteile mit einer lichten Höhe von bis zu 1,50 m) davon auszugehen, dass in dem Dachge- schoss Aufenthaltsräume möglich sind (vgl. Art. 2 Abs. 3 Satz 2, Art. 2 Abs. 7 Satz 2, Art. 25 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1, Art. 29 Abs. 1

Satz 3 Nr. 1). 

 

Heißt das dann dass sich das mit den GKl 1und 2 unr auf den Halbsatz mit den Dachgeschossen bezieht?